皆様、こんにちは。
緊急事態宣言も延長が予想され、これからどうなっちゃうの!?
という日々が続いてますが皆様いかがお過ごしですか。


学校はずっと休校が続いていて、毎日ダラダラしている
うちの小学生も休校から数か月も経つといよいよ手持ち無沙汰になってきました。

先日はウィークリーマンションで使えなくなったテレビを自宅倉庫に保管してあったのですが
それを勝手に子供部屋に持ち込んで、せっせとスーパーファミコンをつないでいました。

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試行錯誤の末、その結果・・・うまくつながりました。(^-^)
子供たちは自分の部屋でゲームができるようになったのがうれしかったのか
その後、なかよくゲームをしていました♪


そういう姿をみていると、自分で挑戦する事や試す事は大切だよねって改めて思います。
やってみて楽しくて、結果も出て、さらに嬉しい。
そして、ゲームまでできる。


そんな小さな達成を積み重ねる事が成長につながるんだと思います。


本当に子育ては毎日、試行錯誤の連続ですが
家で子供を見てる皆さん、一緒に頑張りましょうね。
そして最前線で頑張っている、日本中のお母さん方。本当にご苦労様です。

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不動産屋をしていると最近、テナントの家賃相談が多いです。

コロナ騒動も最初は感染者の数を連日報告していましたが
人の動きを止める事が長期化するなかで、サービス業を中心に急激に経済も苦しくなってきたのが原因です。
みなさん、ご存じの通りです。


テレビ、ニュース等でも飲食店の人などのインタビューでも
「家賃と人件費が苦しいです。」
という声をたくさん聞きますよね。

それも人件費は国から補助金が出るけど家賃補助は現在のところ、補助が出るのか、出ないのか
はっきりしないのが原因かと思います。
早く、国がテナントの家賃も保証すると言ってくれればいいのですが、なかなか数も多いので難しそうです。



そんな中「家賃減額のお願い」がある程度、届きるだしてくると
いろいろな事が見えてきます。


具体的に届く声としては
・家賃を6か月半額にしてほしい
・家賃を3ヶ月だけ30%引いて欲しい
・家賃を10%、3年引いて欲しい。
・家賃を30%をずっと引いて欲しい。
・家賃を20%、6か月引いて欲しい。



・・・・・




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私は基本的に経営者は同士だと思っていて、命を懸けて仕事をしている。
尊敬に値する、同じ価値観の人間だと思っています。


仕事に人生をかけているので、経済で失敗すれば社会的な死を意味する
(借り入れをしていれば社長が連帯保証しているという事が多いので、結果そうなることが多い。)


つまりは本当の意味で、真剣で切りあうような「真剣勝負」をしていて
負ければ死が待っている「侍」であると思っています。


それは社員が100人いても、スタッフが自分しかいなくても、命を懸けて仕事をしていれば
みなさん、立派な侍です。



そういう相手に敬意を持ちながら
お互いが真剣で切りあう「プロの剣士」という視点から見てみると

「当初契約時に〇〇万円と決めて契約したのに、急に情勢が変わったからといって半額にして欲しいとかないよね。」
「いや、いや、これからずっと減額ってのはひどいでしょ・・・。」
と思います。

仮に今回減額して
「半年後、1年後にコロナのワクチンができた時に爆発的な経済復興があった時には下げたテナント料を上乗せしてお支払いします。」

つまりは歩合制の家賃制度に移行してください。
もちろん決算書は毎年しっかり見せます。

というようなご要望なら、ある程度平等な取引かと思いますが


苦しいときに家賃を下げて欲しい。
経済が上がった時には現状維持で。


というのは・・・ただのわがままです。


そして今は混乱期なので頼む方からはあまり見えていないかと思いますが、お願いの先には物件のオーナーさんがいます。


オーナーさんも建築費などに銀行借り入れがあれば、入居者からもらった家賃から返済していますし、平均的な利回りからいって2割も下げたら経営が成り立たない人も多いです。



この家賃減額の提案を、一般的な感覚で説明すると
「コロナでうちの店は苦しくなったから、今月から給与を半分にするけどいいですか?」
と言われるのと同じくらいの衝撃です。

それを、まじめな顔して社長から言われたら、ほとんどの従業員はその会社を辞めるのではないでしょうか。


求人用件で給与は〇〇万円と書いてあって、しっかり雇用契約を結んでいたのに急な減額のお願いをされます。

100歩譲って、本当に苦しいからこの3ヶ月だけ、数ヶ月だけ・・・
というならなんとなくわかりますが
これからずっとだったり、数年間減額して・・・とかだと

「どれだけブラックなんだよ。」

「それって、かなり悪質じゃね!?」

と働く立場だったらなりますよね。


・・・・・・




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もちろん、今が苦しいのはわかりますが今後も物件を借りないと出来ない商売を続ける気持ちで
減額をお願いされるのであれば、相手の心象を無駄に悪くするのは得策ではありません。



特に10万円以下の物件の家賃交渉はあまりやらない方がいいかと思います。

理由としては10万円以下の物件特徴として
・比較的、面積が小さい
→そこで働くスタッフも少ないので運営コストが少ない
→社長の人件費を我慢すればなんとか持ちこたえられる可能性が高い

・万が一、店を閉めるとなった場合に中の荷物をアパートや倉庫に移動しても同程度のコストはかかる。
→仮に半年ほど倉庫に持っていき、新し場所を敷金、礼金払って、さらに引っ越し代払うと逆に高くつく

・結果として数か月10%、20%安くなったとしても合計数万円の減額なので交渉の過程で
地元に住む不動産屋スタッフやオーナーの心象を悪くしたわりに経済的インパクトは少ない。

・家賃交渉が上手くいかなかった他の店舗が、今の規模よりもサイズダウンや家賃ダウンした安い物件を探す可能性がある。
→家賃が安い物件には、今後コロナ引っ越し需要がある

・10万円以下の家賃の店は規模が小さいので定期的な閉店、開店があり、減額するほど苦しいなら今後も家賃滞納の可能性も高いので出て欲しいというオーナーも多い。
→面積が小さいと1つのテナントに数が沢山入ってる事があり、オーナーから見ると数万円を5口、10口というような入金状況にあるので、たとえ1店舗が閉店しても気にしない人も多い。

・安い家賃で小さく始めたい需要は結構ある。
→いつの時代もスタートアップ需要は一定数ある。

という所です。


その他の交渉難物件の条件としては
角物件や駐車場が目の前、独立店舗、幹線道路沿いなど立地がいいなどの人気物件

というのもあります。

そういう人気物件を持っているオーナーだと強気に出て
「そんなに苦しいなら、他のテナントに借りてもらった方がいいね。」
といわれてしまう事もあります。


そして、結果次もすぐ決まります。



そもそも、現実的には数か月の減額を勝ち取ったとしてもそれが延命どころか
逆に商売を続けることにより人件費なのどの費用が掛かりすぎて、借金が増えた。
つまりは結果的に真綿で首を絞めあげてしまい大変な目にあったとなる可能性も十分考えらるという事です。


みなさんも何となく気が付いていると思いますが
残念ながらコロナの影響でこれからしばらく対面式サービスが、苦戦することが予想されます。

具体的には
人と接する仕事、会わないとサービスが提供できない仕事、大人数を相手にする仕事、高級路線の商品、レジャー、観光業、移動を伴うサービス。


つまり、今現在あなたがやっているサービスが苦戦しているのであれば
業種転向やサービス転向、やり方を変える、方法を変えるなど
同業者と提携して、逆に同じ業界の仲間を助ける配送業務を請け負うであったり
企画、オンラインの環境整備を作る方にまわるなどの発想転換が必要です。



不動産屋としていろいろな業種の話を聞きながら、何が伸びて、何がダメかを見ていると
うっすら見えてくるものがあります。


そうやって見ていると、今のまま延命するのではなく、一度閉めてチャンスを待つ、このタイミングで別の経営に乗り換えるというのも立派な生き残り戦略だと思うんです。



このコロナのインパクトは
インターネットが出てきて広告が変わったり
携帯電話が出てきて電話ボックスがなくなった
ETCレーンができて高速の支払い係がなくなってきた
というような、時代の大きな転換だという事ですよね。




逆に面白いなぁ・・・と思ったのはこういう時期だからお店は全部がダメなのかと思えば
夏くらいにはテナントを新規出店したいという話も、現在進行中だったりするので
「コロナでみんなが全負け」
というのでは、ありません。

例えば
・デリバリー関係
・補助金が出る業界
・保険が適用になる業界
・オンラインでできる仕事
などは、こんな時期でも出店を希望しているという事実があります。


最後に、家賃減額について書きましたが、私たちの立場としては
基本的にオーナーに話を通して確認してその結果を入居者へ伝える事しかできないのが現状です。
ですので、家賃減額を目標とするならある程度の「運」というのもあります。



オーナーさんが商売をやっていれば、時代に敏感でコロナ不況をよくわかってくれているので値下げに応じてもらえる可能性もありますが
例えば1棟だけ持っていて、まったく社会との接点がない人だったりすると、そもそも聞く耳を持ってくれない場合もあります。


またオーナーの経済状況が強い人ほど応じやすいというのもあると思います。
本当にオーナー次第です。




私たちが
「家賃を2回も下げてるのに、また下げて欲しいって。どんだけ苦しいんだよ・・・。」
と思ってもオーナーが値下げに応じればOKですし

「この業界は本当にかわいそう、助けてあげたいなぁ・・・・。」
とおもってもオーナーがNOといえばダメです。


家賃減額を目的にすると結局オーナー次第。
最後はやっぱり運なんです。




でも今日現在、このコロナ不況は本当につらくて苦しいですが
そこに希望があるとしたら、この世界的な大波乱の中、コロナ明けまで生き残った会社は
きっと日本の中でも沢山の人に選ばれて、多く支持されて、最高な会社だと思います。
残る方は大変ですが、残れば一人勝ち。



ですので今はとにかく、生き残ってください。
みんなで頑張りましょう。




【不動産屋からのアドバイス】
・10万円以下の物件は極力、家賃交渉はしない
→しても経済的インパクトは弱く、断られると無駄に心象を悪くする可能性が高い
・減額のお願いをするにしても現実的な3ヶ月、6か月など期間を区切って交渉する
→ずっと減額の条件を飲むというオーナーはそもそもいない。
・自分の入ってるテナントが人気があるかを冷静に考えてみる
→人気があると思えば、オーナーも出てもらって他の人を入れたほうがいいと思う。
・現状が苦しいなら、今後も1年くらいは苦戦が予想される。
→投資の世界は見切り千両。早めの閉店や別路線に乗り換えた方がいい場合もある。
・家賃減額交渉と同時にプランB、プランCを考えておこう
→次の手をいくつ考えられるのかが、今後の底力の違いとなって出てくる。



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