すっかり秋の雰囲気がでてきて、過ごしやすい毎日が続いています。

10月は行楽シーズンという事もあって、各種イベントが目白押しですね。
土浦全国花火競技大会から始まり、子供関連のイベントで筑波山登山、小学校でのお祭り、マラソン大会、友達との飲み会!?
と毎週予定がしっかり入ってます。


ちなみに、土浦全国花火競技大会は
「強風による途中中止」
という本当に残念な結果になってしまったのですが高校生とのごみ拾いはしっかり行いました。



途中まで大会は行われていたため、花火をみるために土浦を訪れる人は多かったのですが
ゴミ拾いをするボランティアは、例年よりも少なかったのでゴミは沢山ありました。

それでは、ごみ拾い結果をご覧ください。
どうぞ〜〜♪

ごみ拾い2018


はいっ。
高校生の頑張りどうでしたでしょうか!?
楽しそうでしたね。

来年もやる予定ですので、興味がありましたら是非、いっしょに!!



ちょっと先に進む前に人気サイトランキング!←いつのまにか上位進出!今すぐのクリックお願いします♪

HOSODAKOUSANをフォローしましょう
友だち追加数

ところでチェックついでにワクワクする不動産をあなたのお気に入りに追加してますか!?
↑追加していない人は今すぐチェキ!
(リンクも大募集!リンクしてくれた人は教えてください♪こちらからもリンクしますよ。
又、マスコミの方で取材希望の方いましたらどしどしご連絡下さい。TXに関する不動産情報ありますよ。


どうでもいい、話ですが最近、「金色」のレンタカーをつくりました。
13







「目立つレンタカーあったら面白いかなぁ・・・。」

と思って作ったのですが、実物をみたら思わずテンションあがりました!

「金の車・・・・いいじゃん。」

「あなたはこの注目度に耐えられるか!」
というのを売りにレンタルしたいと思います。


もしかしたら全然、需要はないかもしれませんが、個人的にはアリです。
こういう、ちょっと嬉しい、世の中にない楽しい仕事をしていきたいですね。

もうしばらくしたら貸し出す予定ですので、好☆期待。




また、最近もビジネスホテルのM&A案件がありました。
今回はエリア的に欲しい場所にあります。

物件概要的にも定期メンテナンスしているし、ある程度古いですが利用者もボチボチいるようです。
入居率も半分程度ですが、うちで運営すればおそらく90%くらいまではあげる事はできると思います。

売上規模的にもそんなに大きくもなく、うちの年商の10分の1程度。
仮にこのホテルを取り込んでテコ入れして、結果がすぐに出なくても誤差の範囲でおさまる規模です。



条件的には悪くない。
そう思ったのですが、念のためうちの会長に相談しました。


・・・・・



・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・




・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


そして、実際に相談してみると見えてなかった点があらわになってきます。


まず、固定資産税。
買う値段ばかりに気を取られていましたが、市街化区域という事もあって固定資産税も以外に高い。
10年持つだけで、数千万はかかります。

つぎに取り壊し費用。
築30年以上の物件だったので10年〜20年位のうちには取り壊し費用が発生する可能性が高い。
不動産投資の出口戦略として、稼げるうちは運用して最後に売るとしたらいくらで売れるか
という事も大事です。


逆に、建物を取り壊した後に残る土地がある程度の資産になる事が予想されれば
運営費用が期待できなくても問題ないという判断になる可能性もあるわけです。



ただこの物件は町中という事もあって、取り壊すには狭い位置で足場を組んだり
作業スペースが限られているので道路封鎖や交通整備員の配置など通常以上にコストがかかりそうです。


また、築30年以上だとアスベストなんかが入ってると処分費も膨大な金額になる可能性もあります。



これは取り壊しの見積もりをとってみて、初めてわかるので普段はあまりわかりません。


水道光熱費も毎月30万から50万位はかかりそうです。
これは思ったよりもかかりそうですね。


購入代金から追加のリフォーム代くらいは考えていましたが、それ以上に毎月かかる光熱費
毎年かかる固定資産税や最後の取り壊し費用・・・・・・。

そこまで考えてみると、収支うんぬんも大事ですが、見えない爆弾をかかえながら走るわけなので
将来的に土地が値上がりするような立地なのか、今後、若者が欲しがるような場所なのかを
そこまで考えないと「エイやっ!」と買う事はできません。



そう考えると、初期費用はかかっても新築で新しく建物を作る方が
あと30年〜50年は安心していられるわけです。

つまりは自分の次の代、その次の代くらいまでは収益を生み続ける可能性が高いという事。


アパホテルの社長が鉄筋コンクリートのホテルをどんどん作っているのも、20年、30年と言う時間軸で
考えた場合に途中の取り壊しリスクや水回りの更新などの大きくお金がかかる可能性がすくないという事ですよね。



だからあまりにも
「ビジネスホテルを持とう!」
という意識ばかりが強すぎると目的と手段を取り間違えてヘタをつかむことになりかねません。


あくまでビジネスホテルをもつのは
「既存のウィークリーマンション事業の補佐的な目的で持てたらいいなぁ・・・。」
というところから始まったのに、ビジネスホテルを持つことが目的になると

「欲しいから買う。」

そして買ったのにうまくいかないから、まさかの本業からのテコ入れという
本末転倒な結果にもなりかねません。


結果はわかりませんが事業収益(ビジネスホテルからでる収益)だけでなく最後の出口戦略(ビジネスホテルを売った時の値段)を考えておくのは一つの事業としてはとても大事です。


同じ医者でも内科もあれば外科もある、耳鼻科もあれば皮膚科もあります。
同じ薬でも小児に大人と同じ量を出してしまっては、効き目が強すぎて命の危険もありえます。



まさに、カボチャの馬車もこの視点があれば防げた問題ですよね。
もし投資オーナーが一度立ち止まって

「転売するとしたらいくらになるのか」

「収支は他の借手に貸すとしたら毎月いくらもらえるのか。」

を冷静に考えてみれば、この取引はおかしいとわかるわけです。



同じ不動産投資でもある収益をメインに考えることだけでなく、最後の売却や時には最後の処分までを
それぞれの専門分野に強い人の意見を聞く。

それが〜〜
1番、大事〜〜♪



PS.ホソダ興産の社長インタビューまたは感動の実話ストーリー(経営理念)も是非みて下さいね♪


お問い合わせは ホソダ興産まで
住所:茨城県つくば市二ノ宮2-12-17
電話:0120-500-887(携帯OK)


人気サイトランキング!←今すぐ!狙え3位~♪

HOSODAKOUSANをフォローしましょう
友だち追加数

又、コメントもお気軽によろしくです。

更に今なら、1日1000ヒットするつくばの不動産情報サイトをはじめ、当社関連の5サイト(合計6サイト)からの相互リンクしていただける方を大募集しています。(すべてYAHOO登録サイトです。)あなたのサイトにリンク掲載の上、御連絡をいただけましたらこちらからもすぐにリンクさせていただきます。(アダルトサイト、サイト趣旨によってはリンクできない場合もあります。掲載可能な場合には10日以内にリンク完了アドレスをこちらから連絡します。)またお気軽にメール、コメント下さいね。

不動産屋の秘密ノウハウ(すべて無料!)
当社が30年の営業で培った不動産ノウハウをまとめました(^^)
土地を買う前にチェック!
プロから見た土地、不動産選択ノウハウ(A4 14P) 
家造りに後悔する前にチェック!
間違いだらけの家造り。(A4 36P)
アパートリフォーム前にチェック!
一発逆転!入居者獲得計画(A4 34P)


その外、お探しの情報は以下をチェック
不動産 つくば
トイレ工事 つくば
アパート つくば
事務所 つくば市
ピアノ つくば
格安 SOHO・個人事務所 つくば市
ビジネスホテル 水戸
ビジネスホテル つくば
龍ケ崎市 ビジネスホテル
牛久市・阿見町 ビジネスホテル
ビジネスホテル 小山
宴会 つくば市
宴会 水戸市
宴会 小山市
土地 つくば
不動産投資 つくば
不動産鑑定 つくば市
レンタカー つくば
レンタカー 土浦
ビジネスホテル 水戸
ビシネスホテル つくば
ビジネスホテル 小山
ビジネスホテル 竜ヶ崎
アパート入居者募集・集客の無料相談 つくば
歩合制テナント つくば
マンスリーマンション システム
つくば市 英会話 プライベート レッスン 英語